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2013年10月24日09:42 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

目前我國數量龐大的農村集體建設用地普遍存在利用不合理、效率低下等問題。

由于各種嚴格的限制，農民的承包地、宅基地、住房不能作為資本流動，很難帶來財產性收入。但現實情況卻是農村集體建設用地隱性市場活躍，違法用地屢禁不止，用地流轉權利缺乏可靠保障，如何打破堅冰，讓工業化與城鎮化過程中農民也能夠真正受益，需要進一步改革。

農地直接入市的全國潛力如何？百萬億元農村建設用地入市將帶來多大的“農村沉睡資本”？

據重慶市市長黃奇帆測算，中國城市人口在城里需要的建設性用地是人均100平方米。而農民在農村的建設性用地大概是人均250平方米。如果有1億農民進了城市，需要城市提供1萬平方公里的土地，但農村建設用地大大節省出來了，所以18億畝耕地紅線不僅能夠守住，而且隨著城市化進程，耕地可以變成20億畝。

全國城鄉建設用地有20多萬平方公里，至少可以承載二十幾億人，城鎮建設并不缺地，但目前的土地利用方式太粗放太浪費了。

以廣東為例，據廣東省國土資源廳統計，2006年廣東省農村建設用地使用權轉讓23200多畝、2100多宗，每宗10多畝，總價款20多億元人民幣，即每畝地價近100萬元人民幣。據廣東省調查，目前至少還有60多萬畝的農村集體建設用地閑置。

如何解決實際占地２億多畝、價值100萬億元人民幣以上的農村建設用地使用權的流轉，建構全國統一的土地使用權體系，形成公開化的中國村鎮房市和構建中國房市的全流通格局，是一個令人無限想象的大問題。

“農村土地入市”須明確產權主體及權益分配機制，建立統一的產權交易市場。農村集體建設土地入市是未來的必然趨勢，但前提是須明確產權主體及權益分配機制，防止公權力侵占。目前我國的農村土地普遍存在主體虛位、主體混亂問題，未來應該確權發證，明確農民的權益，在此基礎上建設產權交易市場，開啟農村沉睡的資本。

“農村土地入市”還需引入競爭機制。農村集體土地的上市，顯然不宜走政府拍賣的老路，必須以打破土地一級市場的壟斷為目標，并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態勢，地價才有望不受操控。農村土地入市要想真正對抑制房價起效，顯然更需競爭機制的引入以及利益關系的重建。

農村集體建設用地流轉目前還受到諸多制約限制，如何建立起一個農村集體建設用地的自由流轉市場非常重要，只有實現農村集體建設用地與城市國有建設用地“同地同價同權”要素市場平等化，才能真正流轉。未來應該允許農村集體宅基地使用權自由轉讓、抵押和出租，還應該允許農民住房的買賣、抵押和出租。

此外如何讓農民通過土地等不動產的抵押享受到平等的金融服務也需要政策突破，如何建立穩定的農地流轉機制也需要政策突破等。（中國人民大學農業與農村發展學院副院長、教授 鄭風田）

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