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杭州樓市從“人傻錢多”格局到了“房多人少”
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保障房分流購買力
在樓市房源庫存日益攀升的時候，剛需人群的庫存卻凸顯缺口，而未來保障房源的釋放，無疑將進一步分流市場上的剛需人群。
最近，市場對保障房的關注，再次陡然升溫。
“十二五”期間，我國將建設城鎮保障性住房和棚戶區改造住房3600萬套(戶)，到2015年全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。
據相關統計數據表明，自2011年以來，我國保障房已經完成開工2385萬套，與整個十二五期間3600萬套的計劃量還有1215萬套的差距。
由于各種各樣的原因，在之前很長一段時間內，政府在住房保障方面的工作力度不夠，導致社會各個收入階層人群全部涌向市場，變相促使房價過快上漲。讓中低收入者被動進入市場與高收入人群競爭，這顯然是并不合適的。而現實情況是，房價的過快上漲引起社會普遍不滿，尤其以中低收入者為甚。
因此，建立多層次住房供應體系，已迫在眉睫。
如果從更為宏觀的角度來考量，住房保障關注程度的升級，其實是時局使然。以長效機制調節供求關系，是新一屆政府調控主要方向。
政府歸政府、市場歸市場之后，房價會如何發展?
許多業內人士認為，這需要根據不同城市的實際情況來進行判斷，像北京、上海、杭州、南京等熱點城市，屬于開放性市場，需求相對比較旺盛，所以回落的可能性是微乎其微，但需求大量釋放、房價大幅上漲的可能性也是很小的。而一些需求量不大的二、三線城市，由于供應量已經超過了當地的需求量，呈供大于求局面，未來房價上漲的可能性則更小。
從長期來看，住房保障與市場分開之后，勢必分流部分市場需求，因而這對緩解房價上漲壓力將起到積極的作用。
政策不太可能放松
最后不得不考慮的是政策因素，都說樓市是政策市，政策對市場的影響力更是舉足輕重。
目前的調控政策到底正在對市場、或者即將繼續對市場產生什么樣的影響?
從合創機構提供的最新調查數據看，目前執行的房產政策影響力較2011-2012年已經有所減弱，45.6%的意向購房者表示購房并未受到政策影響，僅7.5%的意向購房者因政策原因放棄購房。尤其在以剛需為主的購房群體中，政策影響力已經降至較低。
從2012到2013年，杭州的政策環境并未發生實質性的明顯變化，隨著意向購房者對政策適應性逐漸加強，特別是在目前受政策影響相對比較小的剛需置業群體為主流的情況下，政策的影響力也逐漸減弱，因為政策原因放棄購房的比例明顯下降。
在54.4%受政策影響的意向購房群體中，新國五條中繼續持續的限購限貸政策、傳聞陣陣的房產稅等系列政策中，針對第二套、第三套的提高首付和限貸政策影響最大，48.4%的人受到影響，這主要集中在改善型購房群體中;房產稅位居第二，占比36.4%，而持續了3年的限購政策出現疲態，對于杭州本地購房群體而言影響有限。
而從目前的情況，房產調控政策很難松動，即使個別政策出現調整，銀行信貸等相關金融政策也在持續發力，房產稅更是呼之欲出，市場維穩的基調難以撼動，需求自然也難以大幅釋放。